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实地看房是买房流程中的重要一环。可不少买房的朋友都有疑问，看房主要看什么？哪些细节得格外留意？如何在实地看房的短暂时间里快速了解一套房子的优缺点？

今天总结了一份美国看房清单，方便大家提前做好准备，以便能有针对性地实地去看房。

美国看房清单|绝不能忽略的重要事项

1.房屋的位置：看房时应该观察房子的具体地理位置，是否坐落在高压线下方或繁忙嘈杂马路旁，看看自己对房子所处的位置满不满意。

2.面积和户型：实地目测和感受房子的大小，评估是否有足够的空间供全家人一起生活。也看看户型够不够开阔，院子是不是自己想要的形状和面积。

3.室内房间布局和形状：虽然有些室内墙壁可以拆除，但承重墙的大体结构却无法修改，所以最好确保自己喜欢室内房间的布局。还有一些房间形状不规则，这样会产生空间局促感，还影响家具的摆放。

4.墙体、地板、天花板：如果发现墙壁上有霉菌或水渍，油漆起泡或剥落，地板翘起或卷曲，则需要谨慎，这些都是房屋漏水的迹象。如果墙壁、天花板或地板上出现大裂缝，这意味着结构损坏或地基有问题，这些问题的修复成本都相当高，所以要细心观察。

5.气味：如果在实地看房时闻到刺鼻的烟味或猫狗留下的气味，不用太担心，因为这些气味只是暂时并可以清除掉的。但如果闻到发霉或漏水带来的霉味，一定要警惕，可能是房屋年久失修或有建造缺陷。

6.窗户：窗户的数量、大小和形状可以更改，但会很耗时费钱，因为很多窗户都需要定制尺寸，最好确保现有的窗户就能令自己满意。

7.电路系统：房子的总电路盒很容易找到，打开盒盖就能清晰看到是否有电路老化、漏电、和燃烧的情况。

如果你想了解更多看房、买房、换房相关信息

美国看房清单|不用太在意的细节

1.油漆颜色和墙壁瑕疵：墙壁的油漆颜色可以随时更换，粉刷墙壁并不麻烦也不贵。另外，如果发现墙壁上有孔洞也不用太纠结，这些都非常容易修复。

2.地板或地毯：不喜欢地板或地毯都不要紧，更换起来比你预想得更简单。

3.小硬件：如果觉得房子的水龙头、门把手、灯具等小型硬件不漂亮，也不要紧，因为自己用简单的工具就可以换。

4. 整体装潢：如果看房时，发现房主的整体装潢老气过时，也也不要立刻打退堂鼓，很多时候，房子换个软装就能立马焕然一新。很多时候，这样没有做过Staging （家具布展）的房子反而开价更实在，性价比不错。

5.外部景观：围栏、窗帘、花园植物……这些都不是购房的决定性因素。只要大体过得去，具体装饰都可以后期个性化。

美国看房清单|周边环境要留意观察

看完室内后，可以步行或开车慢速观察一下房子的周边环境，主要留意：

1.与周围邻居住宅的间隔距离？房子的隐私性如何？

2.周边步行是否方便？

3.周边车流量大不大？社区有没有限速牌或道路减速条？

4.周边有没有商店、超市，餐馆、加油站、公园、健身房等。

美国看房清单|专业经纪人看房时，具体问什么？

实地看房时，很多实际情况都能自己观察到。但如果有专业经纪人陪同看房，除了这些方面，他们还会结合自己的经验，针对房屋额外询问一些具体细节，这对于后续下Offer出价也非常有参考价值，也是很多买房看房的朋友很容易忽略的方面。

1. 屋主卖房的原因是什么？

2. 硬件设施的使用年限和维修记录

3. 最近有没有装修/维修过？

4. 社区HOA具体情况，服务和费用

5. Offer的due date，竞争情况，会不会有counter offer等

上周我们帮大家分析整理了《最近是否还是换房好时机？》，收到了很多正在观望的小伙伴们的热情反馈。

今天咱们就来唠唠，如果确认要换房，需要做什么？

想要换房，那就要解决现在的自住房。

老房子无非就是两条出路：租出去/卖出去。

租出去

如果手中预算足够支付第二套房子的首付，那原来的老房自然可以拿来出租。

出租前，这几个小问题可以提前做好功课：

1.为投资房单独算好帐

出租房应该单独核算一份租金回报率，做到对房子未来产生的收入心里有数。

租金回报率 = 每年净房租收入/购房总价 %

购房价容易理解，就是房屋购买时支付的总金额。

而每年净房租收入= 年租金收入 –  持有房屋及出租衍生支出。

衍生支出包括了房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等项目。

那么年租金收入如何计算呢？

我们可以参考周围10套条件相似的已出租房屋的租金中位数。

一般来说，房子的租金回报率约在3%左右，如果能够达到5%以上，那就可以算是相当不错的一笔投资了。

毕竟投资房除了会产生租金收入外，房子还会有每年市场上涨而带来的潜在升值收入。

美国房地产每年平均升值约为6%，所以从这个角度来看，手握一套出租房，确实是一项不错的长期投资。

2.出租房的管理

在美国有非常多的线上交易平台可以帮忙展示进行出租房信息展示，包括Craigslist，专业做房产信息搜索的Zillow、 Trulia、Realtor，以及专门做公寓租赁的Apartments、Rent等等。

不同平台在是否收费、信息展示方式上都微有不同，但都属于消息发布平台，有租客联系后，还需自行进行后续联系、租客筛选和房屋的后续管理维护。

当然美国也有非常多专门做资产管理的公司，可以帮你进行房子的全托管。

资产管理公司一般会收取每个月房租7%-10%的比例作为管理费，签完托管协议后，你无需出面与租客、物业、税务部门等等直接联系，中介全权搞定。

两种方式的优劣势也是非常明显：1.房屋净收入；2.个人时间成本。

大家可以根据个人情况自行决定。

3.了解出租房的省税大法

出租房的收入自然也躲不过税务的审核，但房子出租也会有对应的税务优惠和减免。

尤其是自住房转出租房，如果小帐算的清楚，那么房租收入中的很大一部分都可以用来抵扣出租房屋的花费和房屋的折旧，相当划算。

可以用来抵扣的项目包括但不限于房屋贷款利息、房屋保险金，房产税、维修费、第三方管理费、物业费等等。

而房子的折旧费则是指房子本身价值的折旧，不包括土地价值，投资房以27.5年来进行折旧计算。

举个?：

假设当前房子的总价是20万，其中土地值4万，房子本身16万。

那我们每年就可以折旧16 万/27.5=$5818 ，这些钱就可以从租金收益中扣除不交税。

卖出去

如果选择卖房，那自然是希望卖个好价钱。那下面的几项工作，就要提前做好准备：

1.摸清卖房费用

卖房过程中，会产生很多不可避免的费用。这部分也应该核算在你的房屋成本当中。

包括中介费 、房产交易税、联邦资本增值税、卖方过户公证费、屋主产权保险费等大大小小的细则，是卖房必须花费的固定支出。

2.对房子进行估值

这是决定房子出手速度快慢的关键。

我们可以根据同小区、周边相似房子最近6个月的成交价和尺价进行一个大概评估。

3.了解房子的现有状态

除去位置，房子本身的状态也是影响价格的重要因素。

如果已经知道房子结构存在比较大的问题，比如腐烂、白蚁、石棉、屋顶漏水、地下室淹水等等，必然会对房子的出售造成影响。

（关于卖房的⚠️小贴士和省钱小妙招，欢迎关注Linkhome公众号，之后会送出更详细的干货分享。）

卖房拿钱固然快乐，但是房子一旦售出，全家就需要找一个能暂时的落脚地。

这不仅会造成未来需要搬两次家的麻烦，而且有时迫于时间的压力，也容易在周转期作出冲动选择，买下一个并不合适的房子。

针对这种换房痛，Linkhome有专门的药来解决——Trade Up Program。

具体怎么操作呢？

1. 在你的资金和贷款额度都还压在老房子、没有被释放出来的前提下，Linkhome就可以根据老房的估值和你手里的预算率先帮忙完成新房的预算预估，然后直接按照预算开始帮你找新房。
2. 之后，Linkhome会用All Cash Offer帮你先买下看中的新房，等你搬进新房之后，再帮你卖掉旧房。
3. 如果90天以后旧房还没卖掉，Linkhome会用之前双方同意的guaranteed price买下你的旧房。

这样不仅省去多次搬家的烦恼，还能降低置换成本。一步到位直接住新家，也不用担心旧房卖不出去。