上周我们帮大家分析整理了《最近是否还是换房好时机？》，收到了很多正在观望的小伙伴们的热情反馈。
今天咱们就来唠唠，如果确认要换房，需要做什么？
想要换房，那就要解决现在的自住房。
老房子无非就是两条出路：租出去/卖出去。
租出去
如果手中预算足够支付第二套房子的首付，那原来的老房自然可以拿来出租。
出租前，这几个小问题可以提前做好功课：
1.为投资房单独算好帐
出租房应该单独核算一份租金回报率，做到对房子未来产生的收入心里有数。
租金回报率 = 每年净房租收入/购房总价 %
购房价容易理解，就是房屋购买时支付的总金额。
而每年净房租收入= 年租金收入 – 持有房屋及出租衍生支出。
衍生支出包括了房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等项目。
那么年租金收入如何计算呢？
我们可以参考周围10套条件相似的已出租房屋的租金中位数。
一般来说，房子的租金回报率约在3%左右，如果能够达到5%以上，那就可以算是相当不错的一笔投资了。
毕竟投资房除了会产生租金收入外，房子还会有每年市场上涨而带来的潜在升值收入。
美国房地产每年平均升值约为6%，所以从这个角度来看，手握一套出租房，确实是一项不错的长期投资。
2.出租房的管理
在美国有非常多的线上交易平台可以帮忙展示进行出租房信息展示，包括Craigslist，专业做房产信息搜索的Zillow、 Trulia、Realtor，以及专门做公寓租赁的Apartments、Rent等等。
不同平台在是否收费、信息展示方式上都微有不同，但都属于消息发布平台，有租客联系后，还需自行进行后续联系、租客筛选和房屋的后续管理维护。
当然美国也有非常多专门做资产管理的公司，可以帮你进行房子的全托管。
资产管理公司一般会收取每个月房租7%-10%的比例作为管理费，签完托管协议后，你无需出面与租客、物业、税务部门等等直接联系，中介全权搞定。
两种方式的优劣势也是非常明显：1.房屋净收入；2.个人时间成本。
大家可以根据个人情况自行决定。
3.了解出租房的省税大法
出租房的收入自然也躲不过税务的审核，但房子出租也会有对应的税务优惠和减免。
尤其是自住房转出租房，如果小帐算的清楚，那么房租收入中的很大一部分都可以用来抵扣出租房屋的花费和房屋的折旧，相当划算。
可以用来抵扣的项目包括但不限于房屋贷款利息、房屋保险金，房产税、维修费、第三方管理费、物业费等等。
而房子的折旧费则是指房子本身价值的折旧，不包括土地价值，投资房以27.5年来进行折旧计算。
举个?：
假设当前房子的总价是20万，其中土地值4万，房子本身16万。
那我们每年就可以折旧16 万/27.5=$5818 ，这些钱就可以从租金收益中扣除不交税。
卖出去
如果选择卖房，那自然是希望卖个好价钱。那下面的几项工作，就要提前做好准备：
1.摸清卖房费用
卖房过程中，会产生很多不可避免的费用。这部分也应该核算在你的房屋成本当中。
包括中介费 、房产交易税、联邦资本增值税、卖方过户公证费、屋主产权保险费等大大小小的细则，是卖房必须花费的固定支出。
2.对房子进行估值
这是决定房子出手速度快慢的关键。
我们可以根据同小区、周边相似房子最近6个月的成交价和尺价进行一个大概评估。
3.了解房子的现有状态
除去位置，房子本身的状态也是影响价格的重要因素。
如果已经知道房子结构存在比较大的问题，比如腐烂、白蚁、石棉、屋顶漏水、地下室淹水等等，必然会对房子的出售造成影响。
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卖房拿钱固然快乐，但是房子一旦售出，全家就需要找一个能暂时的落脚地。
这不仅会造成未来需要搬两次家的麻烦，而且有时迫于时间的压力，也容易在周转期作出冲动选择，买下一个并不合适的房子。
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