再融资如果您知道何时以及如何做，可能会为您节省长远的开支
房主通常选择再融资其抵押贷款，目的是要么提取房屋的净值，要么降低每月还款金额。这通常是通过改变贷款期限或类型，或取消抵押贷款保险来实现的。
一旦您确定自己可以降低利率，那么也许是时候考虑再融资了。不过，其他因素如您的盈亏平衡点、预算以及个人情况也应该影响您的决策。本文将探讨影响是否选择再融资的因素以及再融资的优缺点。
什么是再融资？
当您进行再融资时，实际上是通过重新申请一笔新的抵押贷款来替代当前的贷款，以降低利率、减少每月支付额或提取净值。您可以在抵押贷款利率下降时，或者在您支付了超过20%的房屋当前价值时，或者在您的财务状况改善或信用评分提高时进行再融资，或者通过改变贷款类型或贷款期限来进行再融资。
通常，贷款人要求借款人在原始贷款后等待六到十二个月才能开始再融资过程。
当您再融资抵押贷款时，您将经历与初次申请抵押贷款时类似的过程。您需要支付启动费用、进行产权调查、信用检查，并等待评估。这是因为，与原始贷款一样，您能够获得的贷款额度和利率在很大程度上取决于您的房屋价值和信用状况。
过户费用通常在贷款本金的3-6%之间，在大多数情况下，您可以将这些费用滚入再融资金额，而不是在过户时用现金支付。
再融资抵押贷款的一个重要理由是可以利用较低的抵押贷款利率，但请确保再融资会在长期内为您节省开支，您可以通过计算新贷款期限的总利息来做出决策。
利率和贷款期限如何影响您的月供？
一般来说，贷款期限越长，您支付的利息就越多，但每月还款额会更低。为了确定哪个对您更好，考虑一下您打算在房子里住多久、每月能舒适支付多少以及您的盈亏平衡点是什么。
例如，15年期的固定利率贷款每月还款额会更高，但由于贷款期限较短，您最终支付的总利息会比30年期固定利率贷款少。30年期固定利率贷款通常利率稍高，总成本更大，但每月还款额较低，因为利息会分摊到更长的期间。
再融资后，每月支付的金额最终取决于新的贷款期限和贷款金额。了解这些因素如何相互关联将帮助您在决定是否再融资以及申请哪种贷款产品时做出决策。
我们在这里为您分解了每月支付金额和总贷款成本：
| 购买价格 | 首付 | 总贷款金额 | 贷款期限 | 利率 | 每月还款* | 贷款生命周期内的总利息 | 贷款生命周期内的总支付 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 300,000美元 | 60,000美元 | 240,000美元 | 15年贷款 | 4.9% | 1,885.43美元 | 99,376.70美元 | 339,376.70美元 |
| 300,000美元 | 60,000美元 | 240,000美元 | 30年贷款 | 5.6% | 1,377.79美元 | 256,004.24美元 | 496,004.24美元 |
*月供不包括房产税、房主保险或HOA费用。
盈亏平衡点是什么？
当您选择再融资时，可能很难决定选择哪种类型的抵押贷款。一个简单但重要的计算是找出盈亏平衡点，看看您的再融资是否值得。
由于再融资需要支付过户费用（就像您初次申请抵押贷款时一样），盈亏平衡点是每月节省的金额累计到与您新贷款的过户费用相等的时刻。您可以问自己：如果我每月节省150美元，多久能够把9,000美元的过户费用节省回来？
例如，如果您为再融资的30万美元贷款支付了3%（9,000美元）的费用，并且每月节省150美元，那么您大约需要45个月的时间来赚回9,000美元。
这些数字是简化的，并没有考虑诸如房产税和私人抵押贷款保险等额外费用，但基本概念是一样的。如果您的盈亏平衡点还需要几年才能实现，而您又不打算一直住在这座房子里，那么再融资可能不值得。但如果您是为了降低30年贷款的每月支付而再融资，那么四年的盈亏平衡点可能是一个不错的交易。
6个您可能想要再融资的原因
- 降低利率
利率随着时间的推移而波动。当利率下降时，您可以通过再融资锁定较低的利率。这意味着您每月的还款金额会更低，并且最终您会比保持原始贷款的高利率支付更少的金额。
例如，在1981年，30年期固定利率抵押贷款利率达到了18.63%的高峰。两年后，它降至12.59%，四年后，1987年，它降至9.03%。如果您在那十年的前几年购买了房屋，然后在十年末进行了再融资，您将把利率降低了一半。
类似地，2020年，在COVID-19大流行后，30年期抵押贷款的利率从2018年的4.94%降至2.65%。如今，30年期固定利率抵押贷款已上升到5.81%，并且可能会继续上升。
由于抵押贷款利率通常与整体经济形势波动，因此很难预测未来的利率走势。因此，贷款人通常建议，如果您有足够的资金买房并且能够承受初期的支付，最好现在锁定利率，计划以后再进行再融资。
您可以使用在线再融资计算器，查看降低利率如何降低每月抵押贷款支付金额，以及它如何在贷款生命周期内为您节省开支。
- 提高了信用评分
您的信用评分会影响您可以获得的抵押贷款利率。如果您在信用评分较低时申请了现有抵押贷款，并且现在提高了信用评分，那么您可以看看新的利率是多少。仍然需要仔细计算，以确定费用和长期节省之间的盈亏平衡点。
- 想要缩短贷款期限
如果您最初选择了30年期贷款并且利率较高，而现在想将贷款期限缩短为15年，您可以通过再融资来实现。短期贷款的好处是利率可能会更低。
即使整体利率自您初次申请贷款以来保持不变或上升，您仍然可以通过缩短贷款期限来降低再融资的利率。此策略可能会增加您的每月支付，但会加速贷款偿还并减少总支付的利息。
- 想要改变贷款类型
在抵押贷款世界中，有不同类型的贷款可以选择，包括常规贷款、FHA贷款、VA贷款、USDA贷款、固定利率贷款和可调利率贷款（ARM）。每种贷款类型都有其要求、优缺点。如果您决定在评估过利弊后想要改变贷款类型，那么再融资就是实现这一目标的方式。
- 需要或想要一些现金
房屋贷款剩余欠款与房屋当前价值之间的差额就是您的净值。当您还清更多贷款并且欠款低于房屋的当前价值时，您的净值就会增加。例如，如果您还欠250,000美元的房屋贷款，而房屋价值为300,000美元，那么您就有50,000美元的净值。您可以卖掉房子，偿还贷款后保留其中的一部分50,000美元，或者您可以通过再融资来提取这50,000美元，并同时继续住在房子里。
通过再融资，您可以通过以下两种方式来提取净值：
- 现金再融资
如果您需要或想要一些现金来支付账单、进行房屋修缮或升级、偿还债务、举办婚礼、支付学费，甚至去度假，您可以申请现金再融资。您将根据房屋的现有价值重新申请一笔贷款（取决于贷款人允许的最大贷款额），并在过户时收到可用的净值。
- 房屋净值信用额度
房屋净值信用额度（HELOC）或房屋净值贷款是一种不同类型的再融资选项，它允许您访问房屋净值，但不是以现金的形式。在HELOC再融资中，您的净值作为信用额度提供，您可以借款来支付修缮、升级和其他与房屋相关的费用。
- 想要去掉抵押贷款保险
通常，如果借款人支付的首付低于20%，则必须支付私人抵押贷款保险（PMI）。PMI可以在借款人无法按时还款时保护贷款人。
一般来说，PMI会在借款人欠款低于房屋价值的78%时自动停止。但如果您再融资到不需要PMI的新贷款，您可以更早地去掉PMI。
再融资前需要问的问题
在再融资时，与贷款人讨论并提出问题非常重要，以充分了解风险和回报。以下是一些问题，帮助您入手：
- 我的新利率是多少？
- 我的每月支付金额是多少？
- 我的盈亏平衡点是多少？
- 我在房屋中拥有多少净值，我可以借出多少净值？
- 对我来说，哪种贷款类型最合适？
- 我能去掉私人抵押贷款保险吗？
何时进行再融资？
最终，是否选择再融资的决定取决于您的财务目标、当前和未来的需求以及当前的利率。了解您的情况、再融资成本以及盈亏平衡点将帮助您做出对您长期有利的选择。在决定是否进行再融资时，请确保与贷款人讨论各种选项，并花时间理解其中的利弊。